Απόδοση Επένδυσης (ROI) στα Ακίνητα: Ο Οδηγός του 2025 για την Ελλάδα

Η ελληνική αγορά ακινήτων προσελκύει ολοένα και περισσότερους επενδυτές, χάρη στη σταθερή ανάπτυξη του τουρισμού, τις ευνοϊκές ρυθμίσεις για ξένους και Έλληνες αγοραστές και τη διαρκή ζήτηση για ποιοτικά ενοικιαζόμενα καταλύματα. Όμως για να είναι μία επένδυση επιτυχημένη, ο υπολογισμός της απόδοσης επένδυσης (ROI) είναι καθοριστικός.

Αν σκέφτεστε να αποκτήσετε ένα εξοχικό σπίτι στην Κρήτη, ένα διαμέρισμα στην Αθήνα ή ένα boutique κατάλυμα στις Κυκλάδες, η απόδοση της επένδυσής σας θα πρέπει να είναι βασικό σας κριτήριο.

Γιατί είναι σημαντικό το ROI στην Ελλάδα

Το ROI (Return on Investment) δείχνει πόσο αποτελεσματικά αποδίδει το κεφάλαιο που επενδύσατε. Στην Ελλάδα, όπου οι τιμές των ακινήτων έχουν αρχίσει να ανεβαίνουν αλλά παραμένουν ακόμα πιο προσιτές σε σχέση με άλλες ευρωπαϊκές χώρες, η σωστή εκτίμηση του ROI βοηθά να δείτε αν η απόδοσή σας είναι πραγματικά συμφέρουσα.

Περιοχές με υψηλή τουριστική κίνηση όπως τα Χανιά, η Πάρος, η Σαντορίνη και τα Νότια Προάστια Αθηνών προσφέρουν υψηλές αποδόσεις, ειδικά αν αξιοποιηθούν με σύστημα βραχυχρόνιας μίσθωσης.

Ποιοι παράγοντες επηρεάζουν το ROI

Για να υπολογίσετε σωστά το ROI, πρέπει να λάβετε υπόψη σας:

• Αρχικό κόστος αγοράς: Τιμή αγοράς, φόρος μεταβίβασης, συμβολαιογραφικά, μεσιτικά, ανακαινίσεις και εξοπλισμός
• Έσοδα από ενοικίαση: Καθαρά έσοδα από μακροχρόνια ή βραχυχρόνια μίσθωση
• Πάγια έξοδα: Διαχείριση, συντήρηση, κοινόχρηστα, ασφάλιση, ΔΕΚΟ, φόροι
• Χρηματοδότηση: Ίδια κεφάλαια, δάνειο, επιτόκιο, ετήσιες δόσεις

Πώς υπολογίζεται το ROI

Ο βασικός τύπος είναι:

ROI = (Καθαρό ετήσιο κέρδος ÷ Συνολικό επενδυμένο κεφάλαιο) × 100

Το καθαρό κέρδος είναι τα έσοδα μετά την αφαίρεση όλων των εξόδων. Αν υπάρχει δάνειο, αφαιρείτε και τις ετήσιες δόσεις.

Παραδείγματα ROI με μετρητά και με δάνειο

Μετρητά
Αγοράζετε ένα στούντιο στην Αθήνα με €120.000. Με τα έξοδα η επένδυση φτάνει τις €130.000. Τα καθαρά έσοδα από ενοίκια είναι €13.000 ετησίως. Το ROI είναι:

€13.000 ÷ €130.000 = 10%

Με δάνειο
Αγοράζετε ακίνητο €200.000 με προκαταβολή €50.000. Μετά τα έξοδα και τις δόσεις, το καθαρό ετήσιο εισόδημα είναι €8.000. Το ROI είναι:

€8.000 ÷ €50.000 = 16%

Η μόχλευση μπορεί να αυξήσει σημαντικά την απόδοση, εφόσον η επένδυση είναι θετική σε ρευστότητα.

Πώς υπολογίζεται το καθαρό εισόδημα

Παράδειγμα για βραχυχρόνια μίσθωση:

• Μικτά έσοδα: €24.000
• Λειτουργικά έξοδα: €9.000 (διαχείριση, καθαριότητα, ασφάλεια, κοινόχρηστα)
• Καθαρό λειτουργικό εισόδημα (NOI): €15.000

Το NOI είναι η βάση για υπολογισμούς απόδοσης και σύγκρισης περιοχών.

Άλλοι χρήσιμοι δείκτες

Cap Rate (Καθαρή Απόδοση)
Τύπος: NOI ÷ Τιμή Ακινήτου
Δείχνει την καθαρή απόδοση χωρίς να λαμβάνει υπόψη τη χρηματοδότηση. Σε τουριστικές περιοχές κυμαίνεται από 5% έως 8%.

Cash-on-Cash Return
Τύπος: Ετήσιο καθαρό κέρδος ÷ Ίδια κεφάλαια
Δείχνει την απόδοση του πραγματικού κεφαλαίου που επενδύθηκε, σημαντικός δείκτης όταν χρησιμοποιείτε τραπεζικό δανεισμό.

Χρηματοδότηση και ευκαιρίες στην Ελλάδα

Οι ελληνικές τράπεζες προσφέρουν πλέον πιο ευνοϊκά δάνεια, ακόμα και για Έλληνες του εξωτερικού ή ξένους επενδυτές. Αυτό δίνει τη δυνατότητα να χτίσετε περιουσία σταδιακά, αξιοποιώντας το χαμηλότερο αρχικό κεφάλαιο και τη δυνητική αύξηση της αξίας των ακινήτων.

Περιοχές όπως η Κρήτη, η Άνδρος, η Σύρος και τα προάστια της Αττικής παρουσιάζουν σταθερή ανοδική πορεία, κάνοντας την επένδυση ακόμα πιο ελκυστική.

Συμπέρασμα

Η σωστή κατανόηση του ROI σας βοηθά να πάρετε πιο έξυπνες αποφάσεις, να αξιοποιήσετε καλύτερα το κεφάλαιό σας και να πετύχετε υψηλότερες αποδόσεις με χαμηλότερο ρίσκο. Η ελληνική αγορά ακινήτων προσφέρει πολλές ευκαιρίες — αρκεί να ξέρετε πώς να τις αξιολογείτε σωστά.